Granville at 70^th Q & A

1. 问：Granville at 70th 是由哪个开发商建造的？

答：是由加拿大本土知名高端地产开发商Westbank开发建造的！

2、问：Westbank在加拿大是怎样的一个开发商，规模有多大？

答：Westbank既是高档的豪华私人公寓的开发商，又是加拿大*顶级酒店的发展商和物主，业绩闻名于加拿大。从买地，设计，建造，销售和管理，整套的项目管理都是由本公司和旗下的公司一手包办。自1992年公司成立以来，Westbank共开发了将近100亿加币的工程项目。从酒店、豪华酒店式公寓、办公楼、商品房到商业地产，Westbank的项目遍布整个加拿大。公司的发展项目主要是大型地产综合体，发展过程包括极度复杂的土地使用转性、拥有权和开发权的谈判与协商公司始于商业地产的开发，*初与上市公司Abbey Woods联合开发购物中心。Abbey Woods是由香港香格里拉集团创始者郭鹤年及其名下的嘉里建设有限公司所建立的。在开发了一系列成功项目之后，Westbank在汇丰银行的资助下收购了Abbey Woods，并使其私有化。至今Westbank与郭氏家族仍保持着良好的商业上的往来，*为显著的就是和Ben Yeung的Peterson 投资集团所联合建设的温哥华和多伦多香格里拉酒店以及费尔蒙太平洋大酒店。

在加拿大拥有1000多名员工，如今在上海开了一个办事处，由专人负责管理中国业务。本公司的物业极其豪华高端，用的配套设施都是*高档和环保的。

1. 问：Granville at 70th 位于温哥华哪里？

答: 本项目位于温西主干道Granville Street和70th的交界处，属于温西的富贵洋人Marpole绿色学区。

1. 问：Marpole区好吗？为什么说是绿色学区呢？

答：Marpole是温哥华的富贵洋人区，温哥华本土洋人居多。之所以说它是绿色学区，是因为此处四季宜人，绿树成荫，风景如画，还有许多的美丽的靠海公园和高尔夫球场， 靠近海边的别墅都是特大的庄园，价值在1千万加币以上，并且此区还拥有极其丰富且优秀的学校，所以称之为富贵洋人的绿色学区。

1. 问：附近有哪些很好的学校呢？

答：

• UBC大学：全球排名前22位，温哥华排名** 

• St.George’s私立男校；CroftonHouse私立女校：温哥华并列排名** 

• Magee公立中学：温哥华排名第五 

• Mckechnie公立小学，和 Ace Personnel Domestic Services, Marpole Oakridge Daycare Society,Spare Time Fun Centre School Sge Childcare& Preschool三所优秀幼儿园。  

并且所有学校离此项目驱车不超过15分钟，学校都由校车可至。

1. 问：项目有直达学校的专线吗？

答：有的，公交480号就可从小区门口直接坐到UBC大学，非常方便！

温哥华公交网站：www.translink.com

1. 问：离市中心远吗？

答：驱车15分钟就可到达温哥华市中心及任何繁华地段。小区门口的10号线巴士是直达市中心的。

1. 问：此学区有很多公寓吗？

答：Granville at 70th是温西**的高层公寓社区项目，可将美丽的海湾和覆盖冰川的雪山景色一览无余，尽收眼底。

9、问：在地图上看上去这里离机场比较近，会不会被飞机噪音影响？

答：不会。首先，您看到的地图由于比例尺的关系，实际上机场离项目还有一段的距离。另外，该项目地处温西地区，这是当地富人居住的高档地区，包括社区环境、公共配套设施等在内的一系列元素也受到了当地住户的保护。举例来说，为了避免此地区免受外来人员的影响，即使是轻轨的建设都受到了住户的反对。所以，住在此地区是绝对安静的。另外，根据航线安排，飞机都是从列治文市区上空飞过的，所以您绝对不用担心，绝对是不会受到飞机噪音影响的。

10、问：我想要买别墅，你们有吗？

答：我们公司开发的都是高档公寓楼，一些其他项目里有连体式别墅，不过没有销售单个的别墅。实际上单个别墅并不是您*佳的选择，如今大部分在加拿大的华人（尤其是空中飞人）都选择公寓，原因如下：

• 温哥华冬天经常下雪，所以每幢别墅的主人需要自己铲雪，因为如果有人在您家前                

摔倒，您是需要担当刑事责任的

• 别墅的花园需要您自己打扫，在加拿大，人工费用很高，所以如果您请园丁的话，     

一般性一个小时就需要加币100元，所以每个月下来的花园打理就至少需要加币2000元，也就是人民币12000。

• 别墅的水电煤也都需要自己打理开通等，一旦有任何问题，都要自己来找人打理，  

而找人又是件麻烦的事情，需要交昂贵的人工费用，而且有时会有语言障碍；而公寓楼包水和煤气，一旦有问题，都有管理人员协助您解决，无需困扰。

• 温哥华的自然环境很好，所以很多时候会有松鼠，狸猫，熊等动物到您的花园里来  

吃东西，给您造成困扰。

• 由于别墅区域都很安静，一般性路上您不会看到人在行走，所以一旦您在那边呆上 

了1周而一个人都看不到，那是非常寂寞和无聊，而且出去的话也需要开车或搭公车很久才能到达一个大型商业区。而此公寓项目是选在*幽静而又*热闹的地方，闹中取静，非常方便，步行可至任何生活所需场所，社区内有Safeway超市和Starbucks咖啡馆，马路对面就有四大银行的分行和温哥华西区**一家24小时营业的牛肉面馆，开车10分钟就可到达温哥华市中心，是您自住的*佳选择。

• 温哥华的别墅很多是几十年老房子，重建修缮话都需要投入上百万加币（人民币6 

百万元），给以后的转手带来障碍。所以以投资目的来说的话，远远没有公寓划算，可以只付25%的价格就可以有一定的回收。温哥华的房价基本上都是以10%的固定增长率往上涨，*近几年可高达20%，而且由于华人移民温哥华日益增多，房价的增长趋势几乎没有下降的可能性。

另外，您还需要支付别墅保险，公寓的话，我们开发商已经全权帮您支付好了：

• 2 years’ coverage on labour and materials as follows:

• 12 months’ coverage for defects in material and labour for your unit

• 15 months’ coverage for defects in material and labour for the common property

• 24 months’ coverage for defects in material and labour for major systems (heating, electrical, plumbing, etc.)

• 5 years’ coverage on the building envelope including coverage on unintended water penetration.

• 10 years’ coverage on major structural items.

11、问：我想去那边先看了再说，可以吗？

答：可以，您可以把您去的具体时间告诉我们，这样我们就可以安排专人接待您到那边实地看楼. 不过实地看出去的样子和录像里的一模一样. 这个录像就是上星期在加拿大拍的. 如果您需要帮助签证的话，我们也可以为您安排。一般性签证需要1个月的时间。

不过由于此项目现剩不多，在温哥华享受到如此海景和山景的公寓学区房几乎已经售罄，机会难得，并且我们国内这边是开发商直销，所以可以给到你*低的价格，请赶紧与我们的销售人员联系。

12、问：小区内有何配套设配？业主需要另外付费吗？

答：小区内配有零售商店，Safeway大型商场，有星巴克咖啡，加拿大四大银行，温哥华图书馆，牙医，空中庭院，绿墙。 

社区业主可免费享用健身房，太极馆，种植园，瑜伽中心，家庭剧院，酒廊，儿童乐园，派对休闲区，BBQ。

13、问：是否是精装修？室内配备如何？

答：全套精装修。 采用硬木地板、瓷砖及不需要更换的防UV紫外线窗帘、 中央空调暖气设备。并且赠送全套德国进口米诺厨具，德国原装进口nobilia厨具及科勒卫浴

1. 问：房子冬天分别采用什么方式采暖方式？夏天有空调吗？用燃气还是用电？电费贵

        吗？  

答： 房子冬天是采用暖气的形式供暖，可自由调节温度，一年四季都可使用，在各房间的窗台下方及墙角等处都安置了暖气片 (用电)， 既保证了房间内的美观，又提供了温暖、舒适的居住环境。

    夏天是中央空调，也是用电，住户同样可以自己调节温度，电费和国内是差不多的，以下是温哥华1101户居民一个月用电量例子：

15、问：阳台是封闭的还是开放的？

答：全部都是开放的阳台，让每位居住者都能够*大限度的与周边优美的自然环境接触。

16、问：townhouse有花园吗？面积是多大？

答：是的，每一套联排别墅都是有花园的，具体的花园面积根据房型不同也有不同，例如有的户型是带户外花园及窗外阳台，有的甚至带着面积很大的顶层露台，这都是由您看中的户型来决定的。

17、问：那么这些室内装潢设施总价值多少呢？

答：我们是按照200加币每平方英尺的标准进行装修配套的。

18、问：房型图看上去比较复杂，但朝南的并不多，如何解读这些房型？

答：本项目主体是由三幢公寓楼组成的，A楼为一幢弧形设计的22层公寓楼，B楼为18层的高档海景公寓楼，C楼为13幢联排别墅楼及4层楼的小户型公寓楼。每楼层各朝向的房型都有。其中朝西、朝北的则可见温西地区广阔的山、海景观。

其实，国人在选购海外房产时一直有个误区，认为只有朝南的才会阳关充足。其实不然，由于气候的不同，加拿大气候比较干燥，不用晒衣服就会自然干，加之在国外生活都是使用烘干机，所以朝向并不重要，而外国人购房时更注重景色，只要有景的地方才是好的方向，所以朝北和朝西能看到海景和山景的房型才是*好的。同时，因为温哥华天气很舒适，夏天不会很热，冬天不会很冷，加之空气清洁，房屋通风系统良好，外国人在室内一般也不常开窗。

详情可见http://www.condohot.com/bbs/viewthread.php?tid=10667&extra=page%3D1&frombbs=1 

19、问：房子的建筑面积是多少，以及容积率、绿化率和得房率？

    答：此项目总建筑面积是1.2万平方米，容积率是2.81，绿化率更是达到50%，让您 

    可以像是居住在一片绿海之中，享受这份绿的宁静与自然空气的清新！

       得房率与国内计算建筑面积不同，加拿大的计算的都是*终的使用面积，本项目

       是100%得房率！所以同样面积的房子，我们的大小是国内房屋的1.1-1.3倍大小。

1. 问：小区一共有多少住户？

    答：一共有283户。

21、问：车位需要购买吗？

答：车位是免费赠送的，每套根据大小赠送1~2个车位。一个车位价值加币5万，而且可以单独出租，每个月大概可以租150加币。

22、问：车库是在地下室吗？出口在哪里？

答：是的,所有的车库都是在地下的，由C栋楼下方进口。 同时，Safeway超市与小区住客将分开区域停车，保证了小区住户的生活私密性。所有的车位都是免费赠送的，不用付费（一个车位只供一辆车使用）。部分2房和3房可有2个车位。 

23、问：是永久产权吗？

答：是永久产权。

24、问：是期房还是现房？

答：现房，已陆续开始交房。

25、问：现在均价是多少？

答：4万人民币/平方米，有公寓和联排别墅，户型在70~200平米

26、问：项目有涨过价吗？

答：是的，马上我们又要提价至4.5万人民币/平方，所以机不可失

27、问：购买流程是怎样的？首付是多少？

答：首付为总房价15%，交房时付清85%尾款。我们可以协助您贷款，详情请见随后问题解答。

28、问：付款是直接给到开发商吗？

答：房款是您直接从国内汇到我们加拿大的律师楼Kornfeld LLP (http://www.kornfeldllp.com/), 根据加拿大法律，我们发展商是无权动用这笔钱的，律师将会负责您的交房手续，因为在加拿大，所有的交房手续都由律师来操作，等到房子余额付清，您拿到产权证后，律师才会把钱给发展商，再加上我们公司在加拿大的声誉名望是很高的，所以这点您可以绝对放心。

29、问： 剩下的85%如何支付，可以贷款吗？温哥华贷款利率是多少？

答： 由加拿大银行审核办理房屋贷款。非加拿大公民可贷到总房价大约65%的贷款，*长25年期。（根据加拿大中央银行的政策调整可能有所变化，请咨询我们的销售代表，目前加拿大的利率为史上*低。）

 加拿大公民可贷到房价70%以上的贷款，*长25年期。利率2.8左右，可锁定。

      建议贷款银行（于国内设有分行）：加拿大帝国商业银行（加拿大五大银行之一） 、 蒙特利尔银行（加拿大五大银行之一）

30、问：买房需要交什么税？

答：

• 与国内不同，在加拿大，任何商品标价都是不含税的，价格与税分开计算。比如我们在国内购买进口电子商品，其实价格中已经涵盖了超过25%以上的各种税赋（中国的实际税率排在全球前列，相对而言加拿大的实际税率比较低）。

• 为了使税费公开透明化，不管您是买衣服，买食物还是买车买房，都需支付给政府一个政府税，叫做GST,  2013年4月后--2015年4月前交房需交5%的GST加2%的Transition Tax（交房时一次性付清）。 

• 每年需缴纳房价0.2%的Property Tax。  

• 购买合同生效一年后，交房之前，如需转售房产，须经得开发商同意，同时需支付开发商房价1.5%的转让费。

• 另外，需要强调的是，在交房后，进行转让时，根据加拿大法律，倘若买房者为本国人且此套房子为卖房者的自住房，则不用缴纳任何费用给政府；但若买房者为非加拿大身份，则要缴纳增值部分一半的25%给政府。不过还是有很多方法可以合理避税的。

31、问：我还需要支付什么其他费用吗?

答：除了之上提到的一些，你**还要承担的就是约为1000加币的律师费，这也是在交房前您支付*后一笔汇款时，一次性支付给律师楼的。

32、问：在中国不可以买卖楼花，你们项目可以吗？

 答：在温哥华购房一年以后，经过开发商允许后，就可自由买卖楼花。

33、问：每个月的物业管理费是多少？

答：三幢楼的管理费不同，A楼部分每个月为0.42加币每平方英尺；B楼为0.39加币每平方英尺；C楼则为每个月0.41加币每平方英尺。此管理费包括水，煤气（业主可随便使用，没有上限），车库，公共设施的清洁管理等。以一套900英尺的房屋计算，大约在360元加币左右。

34、问：房屋保险需要客户自己购买吗？

答：房屋保险由开发商购买，包括内部硬件设施以及外部建筑架构。

35、问：能否包租，租金的回报率多少？每年的增长是多少？

答：包租计划需和销售具体确认。

36、问：交房时自己不在温哥华怎么办？

答：交房前3个月我们就会让客户开始选择验房人和律师。一般可让加拿大专业验房机  构或是朋友帮忙验房。交房时客户可选择我们开发上所推荐的律师或者是自己选择的律师/公证处来帮助交房手续，一切后续手续我们开发商在国内的办事处都可以协助，所以不用担心： 

37、问：能简单总结下你们项目的优势吗？

答： 

• 温哥华名校聚集地，保送名列前茅的Magee中学，获得全BC省排名**的St.George’s 和Crofton House私立学校的面试机会

• 赠送全套精装修： 赠送原装进口德国美诺厨具和全套原装进口德国nobilia橱柜及科勒卫浴

• 步行2分钟就可到达任何生活所需场所，15分钟车程到达任何温哥华景点

• 赠送2，5，10保险，赠送德国美诺电器和厨柜的5年免费售后服务和保修

• 可自由买卖楼花，即在未交房期间也可转卖 

• 根据大小赠送1~2个车位 

• 贷款利率低，约2.8% 

• 增值快，租金回报率高，无需担忧租房手续，我们开发商协助完成

• 地段好，配套设施丰富

• 交房前只需支付房总价的25%，并直接交打到律师信托账户上，由政府监管，这些钱可同时在国内进行其它投资 

38、问：我如果要申请国际留学生，该如何申请？

答：国际留学生申请信息

• 留学申请：需要1-2月

• 办理签证：需要2个月

所以申请需4-5个月，一般要提前一年就开始（10月开始申请）。

• 留学申请流程：

到教育局（DRPC）申请：教育局审核需要2-3周

选择3个志愿学校（3个备选学校）

需要资料：在读证明、*近2年成绩单（30学分+40h义工）、奖励、推荐信

签证申请流程：

（签证有2年或4/5年签，续签提供成绩单/在读证明/缴费单）

需要资料：学校录取通知、父母收入证明、资产证明（入学前3个月冻结一部分资产）、中国房产证明等

• 留学费用：

中学学费：$15,000. 生活费一年差不多RMB10万。

所以，公立中学一年费用RMB20万，私立一年RMB27万（CAD45,000）.

• 留学申请费用包括：留学机构中介费+第三方费用。

• 留学机构中介费1万6左右：包留学，签证等全包。

• 第三方费用：总共RMB5000左右，如：教育局学校申请费-$200、监护人公证费-$500、体检费-RMB1450、签证大使馆收取费用的-RMB1400、成绩单公证费-RMB300、文件翻译费-RMB 300。

38、问：监护人必须具备哪些条件？

答：

• 必须是加拿大Resident才能做监护人。

• 加拿大有专门的监护人机构，客户可以自己联系机构。也可以找中介帮忙找，中介费和中介谈。

• 一年要给监护人 1200加币的费用，直到孩子年满18周岁。

• 还有个监护人公证费$500.

39.问：我方律师行是否是执照律师？

答：Westbank的律师行是Kornfeld LLP

• 律师行合伙人是 E.Neil Kornfeld,Q.C.

• 客户可以去BC省的Law Society Website(即律师协会官网）验证， 查看是否列出该律师信息。如果有，则证明该律师是执照律师。

• 官网链接：http://www.lawsociety.bc.ca/apps/lkup/mbrsearch.cfm

• 在**行输入：Kornfeld，下面直接出来  E.Neil Kornfeld,Q.C. 

• 点击此律师，显示该律师Practising(执照营业中）

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温哥华13年房价走势

购买税费（消费税）：5%

税改过度税：2%

一次性过户税：2%

每年缴纳地税：0.2%

无其他税费。

购买流程：1. 和开发商签订购房合同

                  2. 支付10%定金

                  3. 立刻开始办理贷款（开发商可推荐银行）

                  4. 交房并支付余款

如需租赁服务，可详询开发商。