发布时间：2015.01.10
标准普尔近期公布的数据显示，美国10月份标普/凯斯·席勒20(S&P/CS20)大城市房价指数年化增长4.5%，创2012年10月以来*小升幅，9月份的数据修正为增长4.8%。
标准普尔还在这份报告中指出，美国10月份全国房价指数年率增长4.6%，9月份该值为增长4.8%。
2008年经济危机之后，美国房价意外地迅速反弹。S&P/CS全国指数2012年初创下低点以来，美国房价已经反弹25%，重新回到2005年中期的水准。美国房价中值也重返20万美元水平上方。
但进入2014年以来，房价涨幅已经逐渐降至5%以下。可以说，住房库存的增加和投资者从房市中退出压制了住房价格的升级。新年里购房者将有更多的房源选择，来自职业投资客和全款购房者的竞价压力也大大缓解，这些都会抑制房价的快速上涨。
更深层次的解释是，这种变化代表了市场的根本转变：房市已走出了快速恢复阶段，进入一个新的常态。
美国有经济策略师在数据公布之前称，随着房地产市场逐步改善，房市的价格将会恢复正常。考虑到就业市场的复苏，房价升势趋缓意味着美国越来越多的民众更加容易进入房地产市场。
有经济数据研究公司预测美国全国平均房价将在2015年增长4%。该公司的经济专家表示，随着价值回归，房价涨幅回落至收入增幅水平是房市步入正轨的正面信号。
房贷利申请渐趋宽松
即使是房地产行业专业人士，预测房贷利率也是吃力不讨好。2013年5月，美联储首次暗示将逐渐退出量化宽松，30年期固定利率房贷从历史低点3.3%应声上涨。到2013年底，房贷利率攀升到在4.5%的水平。2014年房贷将达到5%的预测充斥各大媒体。
2014年10月底，美联储正式结束为期6年的量化宽松，但是市场波澜不惊，房贷利率事实上从年初的4.5%降至10月的4%左右;到2014年底，更下行到3.85%。专家们预测房贷利率将在2015年达到这个水平。
专家会再次被打脸吗?可能性不大。2013年下半年房贷利率的上升源于退出量化宽松的预期，而2015年房贷利率如果真的返身上行，推动力是美国经济实实在在的复苏。
2014年美国经济在全球经济增速放缓的大背景下表现抢眼，超出市场预期，在主要发达经济体中一枝独秀。随着支撑经济的内生动力加强，美国经济有望在2015年延续良好复苏势头。国际货币基金组织(IMF)预计美国经济2015年将增长3.1%，美联储的预测区间在2.6%至3.0%，而市场人士预测均在3%左右。
良好形势之下，大多数分析人士预计美联储将于2015年下半年加息。一旦进入升息周期，房贷利率上涨不可避免。
但购房者的好消息是，房利美和房地美在2014年12月9日联合宣布，两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款，大大降低了首付比例的要求。联邦住宅及都市发展部部长Julian Castro说，放宽房贷申请帮助有责任心的美国人成功买房，符合国家最高利益。过去房贷过于宽松，现在则又太紧。正常情况下银行会要求购房者提供20%的首付，而3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。此外两房还对信用分数和相关支持文件放宽了要求。
千禧年一代将首次购房
2015年美国房市另一大看点是美国人口和劳工市场的变化。
到2015年年底，被称为千禧一代(35岁以下)的新一代将取代X一代(35-50岁)成为美国购房者的*大人群。由于二战后婴儿潮出生的人在1987年—1993年间集中达到生育高峰，千禧代是美国的人口又一个小高峰。
但过去数年千禧代的人口高峰并没有带来消费和购房的高峰，原因在于低迷的经济压制了整整一代人的成家立业。自2008年金融危机以来，每年平均只有60万户新家庭组成，如果与人口成长一致，数量应为120万户。随着经济复苏，新家庭组成开始加速，2014年达到85万户，为2006年以来最高。
如今，千禧代逐步进入首次买房大军，将进一步推高美国房市。大约42%千禧代表示在未来一至五年内有购房打算，高于X一代的31%。 这意味着年轻人并非对购房不感兴趣，而是他们推迟了结婚置业。随着这一代人的成长，他们将成为住房市场不可忽视的力量。
不可忽视的是，千禧代也是美国劳工市场的主力。如果美国千禧代有更多人找到工作，对房市的利好将更加明显。这个年龄区间的就业人口比重，在2011年中期下滑至65%的低点。不过现已反弹至69%，与2007年触及的73%高点仍有一段距离。
回顾2014年，美国劳工市场表现可圈可点。劳工部数据显示，美国非农部门失业率从1月的6.6%降到11月的5.8%。非农部门2014年前11个月新增就业总人数达265万，是上世纪90年代以来的*好表现。2015年全美预计将增加250万个新工作岗位。
上述一系列变化带给美国房市的*大变化就是，曾一度减少的首次购房者将重回房市。根据美国房产机构在2014年11月公布的购房者背景调查显示，首次购房者仅占全部购房人数的33%，比2013年下降了5个百分点，使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来，每年首次购房者的平均人数占全部购房者的40%左右。要回到历史平均水平，以千禧代为代表的首次购房者将成为主力。
