发布时间：2015.02.27
2015年02月16日 11:54:02来源： 经济参考报
目前，北京和上海甲级写字楼的回报率一般在5%—6%。然而相对紧张的信贷环境意味着这些城市的资金成本也较高，通常在8%以上。相比之下，尽管纽约、伦敦和悉尼的回报率只有4%—6%，但资金的利率水平却一直较低，例如美国的资金成本平均在3%左右。
资讯机构仲量联行最近发布的《2015年一季度全球市场展望》称，2015年全球将有10个大城市的写字楼租金涨幅超过5%，包括东京、悉尼、迪拜、纽约、北京、洛杉矶、伦敦等，其中东京的租金涨幅会达10%-20%。而这些城市写字楼资产价格增长也将超过5%，东京和马德里的资产将增值10%-20%。
戴德梁行这家资讯公司发布的《2015年全球市场展望》也显示，2014年全球*热的房地产投资地排名前十的城市主要集中在美国，而2017年*值得投资的市场中，增加了中国上海的写字楼，伦敦和纽约则仍然是*热的市场。
而莱坊预测未来五年，伦敦、纽约和悉尼的平均写字楼租金增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%。
与此相比，国内的房地产回报率对很多投资者来说吸引力有所下降。以上海为例，莱坊预计未来五年租金仅增长4.4%。莱坊对于租金增长缓慢的解释是：中国经济增速逐步放缓，预计未来五年该增长率会持续缓慢下降，房地产占比GDP约为16%，因而国内房地产投资的规模也将会缩减。
另外，由于中国住宅市场受政策影响较大，2010年以来出台的调控措施(如购房限制和财政紧缩)导致国内住房需求趋于疲弱。事实上，中国的住宅市场需求已出现自2012年以来*大的负增长。
2014年前8个月住房供大于求并且滞销，开发商纷纷放慢开发新项目的步伐，导致房屋开工率同比下降了14%。根据莱坊的预计，2010年以来国内空置的住宅建筑面积增加了80%以上。住宅现有的存量至少需要两年才能完全消化。
供大于求引发开发商之间的激烈竞争，这也令购房者对房价进一步回落的预期增强。尽管近期住房按揭贷款有所放松，但鉴于房价不大可能在开发商清理库存时反弹，莱坊预计2015年的住宅价格仍将承受压力。
另一个促使海外投资房产扩张的因素来自汇率。自2005年以来，人民币兑美元和欧元的汇率已升值约30%，这极大地提高了中国投资者的购买力。同时，2014年美国经济回暖，美元表现出较强的升值态势，多家机构都预测2015年美元会继续升值，不少中国投资者认为这是持有海外资产的好时机。
还有一个主要的推动因素来自对外投资政策的显著放宽。2013年对外投资审批门槛从1亿美元提高至10亿美元。2014年10月，商务部取消了先前主要针对对外投资的审批程序。此外，保险公司获准最多可将其资产的30%投资房地产，总资产的15%可用于境外投资。不过，保险公司对房地产和跨境投资的态度仍然比较谨慎。
相关机构预测，到2020年中国的保险行业将会进一步积累20万亿元的保费，相当于目前保费规模的两倍以上。巨额的保险资金意味着即使只有一小部分投放到境外，也会给海外投资带来不小的拉动作用。
浪潮继续
未来几年，中国投资者对海外房地产的热情还会继续吗?
多位业内人士认为，浪潮还将继续，但投资者也会趋于理性。
对机构投资者而言，未来2-3年的投资还将增长，增幅可能达到20%-30%。“按目前的态势来说，不会出现从6亿变150亿这种跳跃式的增加，现在相当一部分海外投资的收益开始下降，好的物业项目也相对减少。但是至少这一两年之内，保险公司会大力投资。”纪言迅说，“当国内投资者熟悉海外市场之后，会进一步向一些地区性的中心城市伸展。比如曼彻斯特、伯明翰、芝加哥、法兰克福等城市，因为这些城市交通方便，经济较为发达，并且法律健全，收益率相比来说也就比较高。”
对于那些个人投资者而言，以投资为目的的海外置业才刚刚开始。特别是高净值人士，他们在国内多数已拥有广泛业务，境外投资有助于把风险分散至回报率更高的市场，这也是资产多元化配置的趋势。“与美国、欧洲投资者相比，中国投资者起步算比较晚的，现在他们的投资处于刚起步阶段，去年才开始大批量买入。”杨杏妮说，“现在就连没有在国外生活过的人都想去国外买房子，而且这一趋势会持续，尤其是相比国内2%左右的租金回报率，在伦敦、纽约这些地方的租金回报率要高很多。”
不过，杨杏妮也表示，个人投资者需要明确投资海外地产的目的，是想要高的租金回报率还是高的资产增值，因为有时候这二者并不能统一。“国外有些中等城市的房产价格不是很高、租金回报率高，但不容易脱手。大城市房产很容易出手，但投资额会很高，租金回报率就相对低一些。”杨杏妮说。
